土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的重要因素，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）规定，从2007年2月1日起，加强房地产开发企业土地增值税清算，该政策对房地产开发企业税后利润影响较大。分析了影响房地产开发企业税后利润的因素，探讨了如何在政策范围内实现房地产开发企业税后利润最大化，并提出了相关建议：
一、房地产开发企业税后利润的计算根据企业所得税的计算思路，税后利润=（税后调整税前利润-企业所得税）=（收入-成本-费用-税金）×(1-33%)，那么房地产开发企业税后利润可以用以下公式表示：税后利润=（销售单价×销售面积-单位成本×销售面积%×销售单价×销售面积-土地增值税-期间费用）×67%。其中，%乘以销售单价和销售面积即为转让房地产相关的营业税及其附加。
土地增值税暂行条例及其实施细则等相关税收政策规定，土地税额增量的计算可分为四个步骤：
第一步，增值=收益-扣除工程量；
第二步，增值率=增加值额÷扣除工程量×100%；
第三步，根据增值典当，选择适用30%-60%累进税率和速算扣除额；
第四步：应纳税额=增值额×适用税率-扣除额×速算扣除系数。
其中，扣除项目包括以下几项：
为取得土地使用权而支付的金额，即土地价款；
开发土地、新建房屋及配套设施的成本，又称房地产开发成本；
开发土地、新建房屋及配套设施的费用，简称房地产开发费用，包括与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用和财务费用。
在扣除项目中，利息支出
是房地产开发企业的一项重要财务费用，占比较大，可分为两种扣除方式：在能够准确计算并证明的情况下，房地产开发费用按以下标准计算扣除，利息费用为千（土地价款+房地产开发成本）×5%；当不能提供准确计算和证明时，房地产开发费用按下列标准计算扣除，（地价+房地产开发成本）×30%。此外，房地产开发企业还可按土地价款与房地产开发成本之和扣除20%。
综上所述，可以得出房地产企业税后利润的计算公式。土地增值税清算时，税后利润按照利息扣除的计算方法分为两种情况：
在第一种情况下，在利息费用能够准确计算和证明的情况下，应交土地增值税=(%×销售单价×销售面积×单位成本×销售面积-销售面积×利息支出/总面积）×土地增值税税率-(×单位成本×销售面积+销售面积×利息支出/总面积+%×销售单价×销售面积）×速算扣除数，则税后利润=（销售单价×销售面积-单位成本×销售产品%×销售单价×销售面积%×销售单价×销售面积-期间费用）×67。
第二种情况，当利息费用不能准确计算或证明：应交土地增值税=(%×销售单价×销售面积×单位成本×销售面积）×土地增值税税率-(×单位成本×销售面积+%×销售单价×销售面积）×速算扣除数时，则税后利润=（销售单价×销售面积-单位成本×销售面积%×销售单价×销售面积-应交土地增值税-期间费用）×67%。
二、土地增值税对房地产开发企业税后利润的影响上述税后利润公式中，一般期间费用、利息费用、部门面积均为常数，而销售价格、单位成本、销售面积、土地增值税率、土地增值税速算扣除为变量，其中土地增值税率、速算扣除取决于销售价格、单位百分比
成本、销售面积，所以同样的销售价格、单位成本、单位面积的组合直接影响企业的税后利润。下面举例讨论在不能准确计算利息费用的情况下，销售单价、单位成本、销售面积的不同组合对税后利润的影响。
例题：某房地产公司开发某楼盘，可售建筑面积14万平方米，已售面积12万平方米。销售均价10000元/平方米，成本10000元/平方米，累计期间费用3000万元。
先计算土地增值税税率和速算扣除额：增量率=[销售单价×销售面积-（单位成本×销售面积+10%×单位成本×销售面积+%×销售单价×销售面积+20%×单位成本×销售面积）]÷（单位成本×销售面积+10%×单位成本×销售面积+%×销售单价×销售面积+20%×单位成本×销售面积）=(%×销售单价×单位成本）÷(×单位成本+%×销售单价）=(%××1)÷(×1+%×)=55%。土地增值税串40%、速算扣除5%，则：税后利润=[销售单价×销售面积-单位成本×销售面积%×销售单价×销售面积-(%×销售单价×销售面积×单位成本×销售面积）×土地增值税税率-(×单位成本×销售面积+%×销售单价×销售面积）×速算扣除-期间费用]×67%=[%××12-1×12-(%××12)×40%-(×1×12+%×12)×5%×67%=（亿元）
在土地增值税清算的不同情况下，进一步探讨三种情况如下：
在第一种情况下，假设销售单价是一个变量，单位成本和销售面积不变，那么能够使企业税后利润最大化的销售单价是多少？
由于土地增值税是超率累进税率，土地增值率超过临界点后，土地增值税的支出大于价格上涨增加的收入，导致企业税后利润减少。
假设增值率为50%，(%×销售单价×单位成本）÷(×单位成本+%×销售单价）=50%，此时，销售单价=（万元）。
房地产公司每平方米价格降低700元()，其增值率等于50%，其适用的土地增值税税率由40%降为30%，速算扣除额为0。其税后利润=[%××12-1×12-(%××12)×30%]×67%=（亿元）。
可见，房地产公司每平方米售价虽然减少了700元，但其税后利润却增加了1亿元（）。因此，由于土地增值税的存在，售价越高，税后利润越大，这就需要精打细算，科学定价。
第二种情况，如果单位成本是一个变量，单价和销售面积不变，那么能使税后利润最大化的单位成本是多少？
增加值率降低，土地税也随之增加。要降低增值率，不仅可以降低售价，还可以增加成本。本例中，当增值率为50%时，先计算单位成本的数值，即(%××单位成本）÷(×单位成本+%×)=50%，解即单位成本=(10000元）。
房地产公司每平方米增加成本300元（）的，其增值率降为50%，适用的土地增值税税率由40%降为30%，速算扣除额为0。则税后利润=[%×××12-(%×××12)×30%×67%=（亿元）。
计算表明，该房地产公司在不降价的情况下，单位面积成本增加300元，但税后利润增加1亿元（）。房企增加成本的方式有很多，比如增加公共配套、进一步提升房屋品质等。此时，虽然价格没有下降，但在同样的价格下，消费者可以得到质量更好的房源，也有利于房屋销售。这样做的最大好处是房地产开发商可以获得更多的税后利润。
第三
在这种情况下，假设销售面积是一个变量，销售单价和单位成本不变，那么税后利润最大化的销售面积是多少？
从土地增值税弦的计算公式可以看出，增值率与销售面积无关，但销售面积可以影响企业清算与否。根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）规定，对于已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积85%以上，或者该比例未超过85%但剩余可销售建筑面积已出租或自用的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算。可见，如果房地产开发企业销售面积占总可售建筑面积的85%以下，企业暂只按预售价款的一定比例预缴土地增值税，如北京为%，因此无需清算土地增值税，待达到清算条件时再清算，实现延期缴税。
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